Когда договор необходим, но недостаточен

27 января 2022

Когда договор необходим, но недостаточен

Актуально о регистрации недвижимости

В большинстве случаев мы информируем о таких сделках с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение), когда регистрируется договор в простой письменной форме.

При этом собственником обычно выступает полностью дееспособный гражданин, который владеет объектом недвижимости (квартирой, домом, земельным участком) единолично и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект.

Но бывают и другие условия регистрации.

На типичные вопросы о нестандартных условиях регистрации отвечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Ивановской области Наталья Викторовна Ведерникова.

- При каких сделках одного договора недостаточно?

- Всем известный пример - вступление в наследство, когда необходимо участие нотариуса.

Кроме того, к нотариусу следует обращаться в следующих случаях:

· Собственником является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин

· Несовершеннолетних собственников представляют опекуны

· Квартира была в совместной собственности у супругов, которые развелись

· Квартира, которая участвует в сделке, разбита на доли

С первого августа 2019 года отменено обязательное нотариальное удостоверение для части сделок с долевой собственностью (федеральный закон от 1 мая 2019 года № 76-ФЗ, внесший поправки в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Участники долевой собственности при одновременном отчуждении всеми участниками смогут отчуждать ее (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) без нотариального удостоверения, по договору (соглашению) в простой письменной форме.

- Есть ли исключения из этого правила?

- Да, удостоверяются нотариусами в обязательном порядке (и требуют разрешения органов опеки и попечительства) сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на неё, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам (приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (не всеми участниками долевой собственности сразу по одной сделке), как и раньше, требуют нотариального удостоверения и письменного уведомления всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

-Как сегодня регулируются условия госрегистрации недвижимости семейных собственников?

- Постановлением Правительства разрешается с 15 июля 2021 года по желанию ставить или не ставить штамп в паспорте. Но требования Семейного кодекса остаются в силе: все, что куплено в браке, является совместной собственностью, если не заключен брачный договор. Поэтому при продаже этой совместной собственности требуется согласие супруга (супруги).

На практике, если продавец не предоставил согласие супруга, сделка состоится - регистрация будет осуществлена.

Но если регистратор будет обладать сведениями о соответствующем семейном положении продавца, то при регистрации права покупателя в реестр будет внесена запись о том, что на регистрацию не было представлено согласие третьего лица. Это означает, что сделка оспорима и может быть обжалована в суде.

Значит, покупателю недвижимости перед сделкой стоит поинтересоваться семейным положением продавца, чтобы в дальнейшем сделку не обжаловали в суде.

При этом процедура создания юридически значимых документов в электронном виде при обращении к нотариусу упрощена. Удостоверив сделку, нотариус в тот же день направляет электронную заявку в Росреестр.

Сама регистрационная процедура в этом случае занимает по закону один рабочий день, доплат с заявителя не потребуется.

По материалам Управления Росреестра по Ивановской области